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探究城市土地价格评估的重要性

探究城市土地价格评估的重要性

【摘要】在现实经济生活中,地价有力地促进了土地资源合理利用,显化了国有土地资产,支持了国有企业改制;同时,地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考,也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。文章针对我国城市土地市场价格问题的现实需要和实际动态,通过系统总结出国内外城市地价水平影响因素,并探讨了城市土地价格评估的影响因素。

【关键词】土地价格;因素;评估

一、价格评估的相关理论

1、马克思地租理论。

马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承,而且创造性的分析了绝对地租理论。对于级差地租,马克思将它分为级差地租I和级差地租H,他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件:在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断,使土地所有者获得持久而稳定的超额利润,这就是产生级差地租的原因。马克思进一步提出,由于土地私有权的存在,即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

2、土地供求理论。

在现代市场经济中,土地与其他商品一样,其价格取决于对土地的供给与需求。马歇尔A(.Masrhal)l认为,地租的决定原则上应受土地供求的影响,而土地供给受自然条件的限制,土地的自然供给是固定不变的,并且它没有生产费用,因而也没有供给价格。因此,地租只受土地需求的影响,上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。但大多数学者认为,在一般的价格决定中,土地的供给与需求都是能够变动的:价格是二者相互运劝的结果;土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。即使在地域性市场的短期分析中,二者的变动也同样存在。需求的扩大,致使价格上升,从而土地供给数量增加;而价格的进一步上升,又会导致需求减少,使价格回落,土地供给数量随之减少。

二、影响土地价格评估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素,是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响,从而成为决定各个土地具体价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素等。

①行政因素:行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发,制定有关政策,或推动土地的转移,或限制某类土地的利用等,从而达到提高土地利用效益的目的。这种干预,对土地价格影响至关重大。影响地价的行政因素有:土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

②人口因素:土地需求的本质即人口增长对土地的需求。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长,导致的人口数量的增加或减少,即出生人数与死亡人数的净差值。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长,导致的人口数量的增加或减少,即迁入的人数与迁出的人数的净差值。人口增长引起房地产的需求增加,导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大,最终造成地价波动。在单位区域内,影响地价的是相对人口密度,一般来说,人口密度高的地区,住宅用地需求多于供给,供给相对缺乏,因而土地市场价格趋高。

③社会因素:社会发展状况和安定状况对地价有很大影响,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。

土地的非成本性和易投机性使土地市场价格不仅可以极大的脱离成本,甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。在市场经济条件下,由于土地的特殊性,往往决定土地市场价格的并不是政府供给多少土地,或者是需求者实际需要多少土地,而是社会普遍的土地价格预期。当人们预期土地价格会上涨时,土地的潜在需求将转变为有效需求,一些投机性需求也会趁机“凑热闹”,这时的真实需求与虚假需求界线就难以分清,最终土地市场价格将因土地价格预期而上升;当土地价格预期会下降时,一部分现实需求者就会转变为观望者,有效需求变为潜在需求,土地投机者与部分投资者退出土地需求者行列,土地需求量减少,土地市场交易价格降落。预期对土地市场价格的影响往往比经济人口的增长、城市化等因素大得多。反过来,预期受国家政策、经济人口的增长、城市化、市场信息、舆论导向、土地供给等因素的影响。

三、不同评估方法评估结果的协调

根据目前的土地评估规范,一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估,而不同评估方法得到的地价各有差异,则应怎么协调不同类型的地价,从而合理的确定评估价值?

3.1 根据评估目的,选择更接近评估目的的地价类型。

根据评估的思路,通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选,对于基于短线投资为评估目的的,最好采用假设开发法(或剩余法)与市场比较法进行评估,这两种地价类型都与评估目的接近。 但由于评估条件不具备的情况下,通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估,则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远,因此需对各种评估方法进行分析,以最接近评估目的的地价类型为主,其他类型地价作为参考和校验。

3.2 调整个别评估方法的思路及参数,使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。 评估时可以根据评估目的,对评估方法的思路及参数进行适当调整,使得其评估的结果更接近评估目的。

举个例子,当评估目的为短线投资型时(如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估),则可能会采用收益法和剩余法进行评估,但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低,而房价水平普遍较高,因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大,同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的,那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整,使其更接近于“短线投资型”的地价,例如采用收益加转售的思路评估,目前很多投资客都是持有物业一定年限(持有期内一般用于出租)后即转售,这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了,与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。

另外,还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时,目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低,因为房价比较高,而租金却比较低,这也反映了目前的房地产市场环境下,高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。

综上所述:市场经济条件下,土地价格的形成主要受供求规律与价值规律制约,因此影响土地市场价格的因素也分为两个方面,一是通过影响土地供求关系来影响土地市场价格,二是通过影响土地开发经营的收益来影响土地市场价格。

参考文献:

[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报(上半月刊),2012,(17).

[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息,2013,(05).

[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息,2011,(07).

[4]高彬彬,甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业,2010,(21).